手握3万亿土储，“并购之王”融创穿越火线 || 深度
2019年账面现金余额1257.3亿元，确权土储货值3.07万亿元，面对下一个房地产周期，融创“粮草先行”。
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作者：杨一轩
编辑：程昱
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编辑助理：郭曼怡
缺了孙宏斌的金句，融创的年度业绩发布依然值得一看。
3月27日，融创中国控股有限公司（以下简称“融创”，01918.HK）发布2019年度经营成绩单，全年营收1693.2亿元，同比增长35.7%；归母净利润达到创新高的260.3亿元，同比更是大增约57.1%。
与此同时，融创2019年全年合同销售额也继续攀升，达到5562.1亿元，同比增长约20.7%，增速大幅高于行业平均水平。
众所周知，2019年房地产市场整体下行，即使是头部房企，也出现业绩增速放缓甚至为负的情况。但融创2019年账面现金余额达到1257.3亿元，确权土储货值为3.07万亿元。
进入2020年，房地产行业继续调整，再叠加新冠肺炎疫情冲击，对众多房企而言，如何穿越下一个周期成为棘手难题，但这位“并购之王”似乎已经给出了部分答案。
对于头部房企而言，随着业绩基数持续膨胀，增速放缓已是必然。
上周发布2019年财报的“优等生”万科，其全年销售额同比增长3.9%，归母净利润增速15.1%，虽然被称为“稳中有进”，但资本市场表现悲观。年报发布当日，万科股价下跌超过6%。
同为第一梯队的融创，却保持着昂扬的斗志。
根据财报，2019年，融创营收同比增长36%，归母净利润同比增长57%。相较于部分房企增收不增利的窘境，融创的收益质量也在明显提升。
2019年，融创毛利润为414.1亿元，归母净利润为260.3亿元，毛利率和净利率均维持在理想水平，归属股东的净资产收益率较上年提升4.3个百分点，至37.2%的高位。
▲2017年-2019年，融创营收概况。
在房地产黄金年代，碧桂园等头部房企以高杠杆方式实现规模快速扩张，房企一度高企的资产负债率也令外界侧目。但随着房地产市场进入调整期，现金流成为企业持续经营的保障。
在这方面，年报显示，融创净资产已经连续三年实现大幅增长，2019年底达到1141亿元，资本结构持续改善，截至2019年，调整后的资本负债率进一步下降，且资产负债率已连续三年呈下降趋势。
与此同时，融创保持着充裕的流动性，截至2019年底，账面现金余额为1257.3亿元。
2020年，对高度依赖销售回款的房企而言，大环境低迷情况下，融资显得尤为关键。而融创在融资方面优势明显。
1月10日，融创以每股42.8港元配售1.87亿股，净募资80亿港元。同时，融创新发行5.4亿美元优先票据，票息仅为6.5%。
两个月后的3月19日，融创发布公告称，公司已于公开市场回购合计7860万美元的票据，分别为本金总额5580万美元的2020年7月票据；及本金总额2280万美元的2020年8月票据。
融创在年报中表示，未来将始终保持充足的流动性，及负债比率处于长期下降趋势。
多年来，融创的积极并购引发一些质疑，但事实证明，这可能成为融创顺利穿越下一个周期的武器。
根据财报，2019年，融创超额完成此前定下的销售目标，实现合同销售额5562.1亿元，同比增长超过20%，行业排名稳居前四，龙头地位得到巩固。
相较而言，万科2019年销售面积同比增幅仅1.8%，全年销售额同比增幅3.9%，融创的较高增长从何而来？
有市场分析人士认为，房地产企业所有的风险都在于买贵了地，而融创恰恰是踩准节奏，在市场上行期累积了富有竞争力的土储，才能在市场下行时继续保持较好的增速。
数据显示，2019年，融创获取了货值约1.34万亿元的土储，其中货值超过78%的土储位于一二线城市。而截至目前，确权土地储备货值预计达到约3.07万亿元。
▲融创土地储备概况。
而在超过3万亿货值的土储中，超过82%来自一二线城市，令人羡慕的是，这些土地的平均成本仅为4306元/平方米。
对于优质土储带来的优势，孙宏斌曾如此表示：“无论是银行资金，还是社会资金，给钱的前提都是项目能赚钱。而地价又是项目是否赚钱的关键，因此有低成本土地储备，融资优势是比较明显的。”
摩根士丹利也曾在去年的报告中称，融创土地储备货值充裕，且大部分位于一二线城市，优质充足的土储使得融创后续获取土地时十分从容，尤其在土地市场过热时能够规避风险。
事实上，这些优质土储的获得，恰恰有赖于融创强大的收并购能力。
数据显示，融创的土地储备中，超过60%是通过收并购方式获取。多年来在收并购方面累积的口碑，持续对融创获取优质土地形成助力。
以2019年为例，融创收购了土储货值超过6200亿元的环融资产包，其中约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市，确权货值超过2200亿元，平均成本不足1800元/平方米，另锁定土储货值超4000亿元。高起点切入会议会展行业，进一步丰富文旅布局和业态，支持主业发展；持有物业占比不足5%，资产包流动性好。
融创方面预计，2020年可售货值非常充足，近8200亿元，与去年相比显著提升。
▲融创2020年可售货值。
经历这一波疫情，一二线城市会因为先进的城市管理水平、医疗服务等，更加受到置业者的追捧。再叠加充足、低成本这些优势，可以预见的是，优质土储未来将持续为融创贡献大量经营现金流。
相较于碧桂园、万科的刻意低调，融创在房地产市场一向高举高打，饱受关注。
在2018年的业绩发布会上，有媒体问及融创是否有做龙头的想法，孙宏斌回应称：“我们不想做第一已经很多年了。排名对我们已经不太重要了。我们前面赶不上，后面也赶不上我们，我们在这挺好的。”
事实上，对融创而言，在踩准节奏背后，面对市场的调整，该做的功课一样不少。
在产品方面，融创继续维持品质方面的高水准。2019年，融创打造了多条具备行业影响力的产品线，包括壹号院系、中式产品谱系、府系等，还构建了业内首屈一指的中式产品体系；另一方面，在众多核心城市交付越来越多的标杆项目，赢得消费者和行业赞誉。
在克而瑞发布的“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”上，融创高居榜首，旗下“上海桃花源”、壹号院系及府系，分别斩获2019年“中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系TOP10”、“轻奢精品产品系TOP10”三个重量级大奖。
在巩固地产主业这个基本盘之外，大多数房企都在寻求新的增长方式，不过，即使是碧桂园这样的头部房企，也仍在多元化的路上摸索。
相较而言，融创的多元化更显审慎，在原有地产业务上做出延展，通过物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等业务，来完成“中国家庭美好生活整合服务商”的大愿景。
▲融创打造五大生活场景体系。
其中，融创的物业服务板块发展迅速。在中国指数研究院发布的“2019中国物业品质服务领先品牌企业”榜单中，融创服务高居三甲。
经过长期积累，高品质物业服务能力与品牌获得市场高度认可，2019年客户满意度达到90分的行业标杆水平，远远高于行业前十的平均水平。
另一方面，物业合约面积+储备面积逾3.5亿平米，物业管理面积规模增长潜力巨大。
与此同时，融创的文旅和文化板块也正在积蓄力量。财报显示，2019年，融创文旅年收入大幅提升41%，至28.5亿元。
此外，融创还通过环融资产包的收购高起点切入会议会展行业，成为中国最大的会议会展项目运营管理商。在医疗康养方面，融创携手清华大学和日本美邸养老机构深度合作，进一步提升和丰富了本集团在医疗康养行业的布局。
融创在年报中表示，未来将继续坚持地产开发为核心主业，聚焦提升现有资产的运营及盈利能力，努力将新业务培育成为集团未来新的增长点，同时也将加强发挥与地产开发主业的协同效应，更好的支持主业发展。
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